Задайте нам вопрос
Если среди наших статей вы не нашли ответ на свой вопрос, спросите нас, нажав на расположенную ниже кнопку.
Правовой минимум для покупателя жилья
10.2018
Порой иностранцу сложно разобраться в хитросплетениях юридических норм и правил, которые регулируют поиск и покупку недвижимости в Таиланде. Попробуем разобраться вместе.
В Таиланде существует незыблемое правило: земля не может принадлежать иностранному лицу на праве собственности. Подобные правила существуют в Китае, Вьетнаме, Швейцарии, Чехии, в любимой россиянами Болгарии и других странах.
Какой же существует выход, если вы захотели купить себе немного тайской земли или дом вместе с землей?
Самый простой и законный способ – долгосрочная аренда земельного участка. Максимальный срок аренды в Таиланде — 30 лет, при этом в договоре обычно предусматриваются еще два срока продления по 30 лет. Итого — 90 лет. Довольно просто и безопасно. Обратите только внимание на условия продления аренды, изложенные в договоре. Там должно быть указано четко и понятно, что арендодатель не имеет право не перезаключить договор аренды на новый срок, если арендатор не нарушал условия договора.
По сложившейся на острове практике продаж вам могут предложить и другие способы оформления земли, коих может быть множество. Вот два основных:
1. Открытие компании с вашим участием,
на которую будет оформлен земельный участок. Законодательство Таиланда действительно не запрещает тайским компаниям владеть землей, но следует знать, что в такой компании должно быть не менее 51% акций, принадлежащих на праве собственности тайским гражданам, которые реально участвуют в компании. В случае выявления номинального владения акциями в целях получения иностранцем 100% контроля над землей, такая сделка может быть признана фиктивной и, как следствие, недействительной, а участники понесут административную и/или уголовную ответственность.
2. Покупка акции оффшорной компании,
которая в свою очередь является акционером тайской компании, владеющей землей. У данного способа те же недостатки, что и у предыдущего. Более того, в этом случае вы не будете иметь на руках никаких документов на землю, кроме документа о покупке акции оффшорной компании.
Следует также учесть, что у права владения землей в Таиланде существуют разные статусы (Titles) – Chanote, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3 и другие. Наиболее полный статус владения и распоряжения землей – это Chanote, он же позволяет иметь наиболее точное определение местоположения участка. Остальные статусы, указанные выше, также позволяют приобретать землю, но с некоторыми ограничениями и без точной привязки к местности. Операции с земельными участками обязательно должны регистрироваться в Земельном департаменте соответствующего района. Переход права владения на срок не более 3 лет не подлежит регистрации.
В связи с тем, что земельные участки в Таиланде перешли в свободное обращение довольно давно, очень важно проверить историю приобретаемой земли на предмет судебных споров, банковских залогов и правопреемства. Земля, расположенная у берега моря и на территории природных заповедников не подлежит отчуждению.
Виллы в Таиланде могут быть оформлены на праве собственности, как на иностранное частное лицо, так и на иностранную или тайскую компанию. В Таиланде нет никаких ограничений на количество или общий размер домов, приобретаемых иностранцами.
Так как приобретаемая вами вилла неразрывно связана с земельным участком, который не может быть вашей собственностью, важно юридически правильно закрепить свои права на дом и предусмотреть в договоре аренды земли соответствующее положение, регулирующее статус дома в случае досрочного расторжения или не продления договора аренды на новый срок.
Если дом передается вместе с мебелью, до заключения договора купли-продажи желательно согласовать, подписать и сделать неотъемлемой часть договора список всех предметов мебели, которые передаются вместе с домом. При продаже виллы, в момент регистрации сделки или на момент вселения в дом (в зависимости от того, какое из этих событий произошло ранее) продавец должен предоставить покупателю справку об отсутствии у него задолженности по оплате за коммунальные услуги и обслуживание общей территории, а также передать архитектурный план дома.
Документом, подтверждающим право на дом, является договор купли-продажи, заключенный на тайском языке по утвержденной форме и заверенный красной печатью Земельного департамента. Вместе с документами на дом продавец должен передать покупателю домовую книгу (Blue Book или Tabien Baan), где должны быть указаны все лица, проживающие в доме. Не пугайтесь, если после оформления сделки в книге не указано никого проживающего – по правилам заполнения этого документа в него включается только информация о проживающих в доме тайцах.
Подытожим — все не так сложно, как казалось раньше. Покупка недвижимости в Таиланде не требует большого количества документов (просто привезите паспорт), банки не расследуют происхождение ваших денег, процедура регистрации может занять всего один день. Самое главное - точно понимать, что вы хотите, и найти грамотное агентство недвижимости, которое поможет организовать все быстро и правильно!
Задайте нам вопрос
Если среди наших статей вы не нашли ответ на свой вопрос, спросите нас, нажав на расположенную ниже кнопку.
Коттедж-студия на горе ПАТОНГА
от 220,000 $
60 кв.м.
Квартира-лофт на НАЙХАРНЕ
от 140,000 $
42,5 кв.м.
Квартиры с видом на море
от 125,000 $
35 кв.м.
Виллы с бассейном на БАНГТАО
от 500,000 $
157кв.м.
интересная информация
А вы знали, что при покупке квартиры в Таиланде на сумму более 300,000 долларов вы сможете получить годовую визу инвестора?