+66 (808) 60 70 50

WhatsUp, Viber, Telegram


info@eastwestphuket.ru

Пошаговая инструкция: 

как в 2019 году купить недвижимость 

в Тайланде


Изучение рынка 

И ВЫБОР АГЕНТА


Поиск подходящего объекта


Подписание документов

И ОПЛАТА


РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ


ШАГ ПЕРВЫЙ.

Изучение рынка


Давайте начнем с базовых моментов. Если вы настроились купить себе квартиру в Тайланде, это можно сделать двумя способами – покупка квартиры в собственность или оформление лизхолда (долгосрочной аренды на 30 лет с правом продления еще на несколько периодов по 30 лет).


Вариант с оформлением собственности самый привычный – в этом случае покупателю выдается Свидетельство о праве на квартиру (Чанот), где будет указано его имя как собственника. Однако не все квартиры можно оформить в собственность. Согласно закона «О кондоминиумах» иностранцы могут купить не более 49% от всей жилой площади здания, остальные 51% должны быть проданы тайцам или оформлены иностранцам в долгосрочную аренду.


Лизхолд (долгосрочная аренда) – довольно распространенный в Тайланде способ оформления недвижимости на иностранцев. Чаще всего он используется при покупке объекта в инвестиционных целях, так как стоимость таких квартир немного ниже квартир в собственности. На практике квартиры с разным статусом используются для проживания, аренды или перепродажи практически одинаково.


Что касается покупки дома с участком, то здесь действует запрет иностранцам покупать землю под домом в частную собственность, только в лизхолд. Поэтому наиболее популярный способ оформления дома в Тайланде – это приобретение дома в собственность, а земли в долгосрочную аренду.


Если для вас по каким-либо причинам оформление земли в аренду кажется недостаточно безопасным, в Тайланде существует способ ее оформления в собственность на тайское юридическое лицо. В этом случае покупатель становится единственным директором и акционером тайской компании, управляя через нее своей землей. Несмотря на то, что такой способ оформления мы предлагаем не часто, для ее оформления мы привлекаем квалифицированных тайских юристов, которые обеспечат правовую безопасность данной схемы владения недвижимостью.


Чанот на квартиру

ПРИМЕЧАНИЕ. Выбор агента недвижимости

Изучение сотен вариантов объектов, имеющихся на рынке Пхукете, это непростая и не быстрая задача. В связи с этим многие покупатели обращаются за помощью в местные агентства недвижимости.


Пользоваться их услугами или нет – выбирать вам, присутствие риэлтора в сделке не обязательно. Однако при принятии этого решения важно учесть следующие моменты:


- у крупных агентств недвижимости обычно есть большая база объектов, из которой они сами вам предложат 5-7 вариантов, наиболее подходящих под ваш запрос и бюджет. Агентство заберет вас из отеля и отвезет на все объекты, чтобы вы лично с ними познакомились на месте.


- многие документы при оформлении недвижимости готовятся на тайском языке. У хорошего агентства всегда есть тайские сотрудники, которые помогут с оформлением таких документов и представят ваши интересы как перед застройщиком, так и в при регистрации сделки в госорганах.


- агентство обычно берет на себя ведение переговоров по условиям договора купли-продажи, проводит проверку чистоты сделки и надежности застройщика. Самостоятельно сделать это в чужой стране вам будет затруднительно.


- ну и самое приятное напоследок – все услуги агентства для вас абсолютно бесплатны, их оплачивает застройщик, у которого вы приобретете свой объект. При этом на цене объекта это никак не отразится, таковы условия тайского рынка недвижимости.

Изучение рынка 

И ВЫБОР АГЕНТА


Поиск подходящего объекта


Подписание документов

И ОПЛАТА


РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ


ШАГ ВТОРОЙ.

Поиск подходящего объекта


Посмотреть имеющийся выбор объектов недвижимости можно с помощью различных сайтов-листингов. На этом шаге вы можете подробно изучить цены на недвижимость на Пхукете, однако помните – поддерживать обновление всей массы объектов на сайте довольно сложно, поэтому информация там иногда не соответствует реальной ситуации. Цены могут отличаться на 20-30%, часть объектов уже продана или снята с продажи. Тем не менее, такой анализ позволит вам определиться со средней стоимостью интересующего вас объекта и с целью покупки.


Итак, сколько же в 2018 году стоит недвижимость на Пхукете?

- небольшая студия (гостиная, спальня и кухня в одном помещении) площадью 20-40 кв.м. может стоить от 50,000 до 150,000 долларов США;

- квартира с 1 спальней (двухкомнатная) площадью 30-50 кв.м. – от 80,000 долларов США;

- квартира с 2 спальнями (трехкомнатная) площадью 45-75 кв.м. – от 120,000 долларов США;

- дом с 2-3 спальнями на 2 этажах с участком 250-400 кв.м. – от 170,000 долларов США;

- вилла с 3-4 спальнями на участке 400-600 кв.м. – от 350,000 долларов США.


Обычно стоимость жилья включает в себя полную отделку помещения, всю мебель, элементы декора, домашнюю технику, даже посуду и постельное белье. Квартиры, которые приобретаются в собственность, стоят на 5,000-7,000 долларов США дороже, чем квартиры в лизхолд.


Один из самых важных вопросов при выборе зарубежной недвижимости – что вы будете с ней делать после покупки? Обычно существуют два основных направления и их сочетания, это покупка для инвестиций и для личного использования.


Покупка для личного использования – это самое простое. Вы ищете то, что вам нравится и укладывается в отведенный бюджет, покупаете, завозите свои вещи и периодически приезжаете отдохнуть с комфортом в собственном доме или квартире.


Покупка для инвестиций – это приобретение жилого помещения для последующей сдачи в аренду и получение прибыли. Для этой цели годится жилье, расположенное недалеко от моря, чаще всего размером от студии до квартиры с 2 спальнями и с профессиональной управляющей компанией. Для инвестиций лучше всего покупать объекты, когда они находятся на начальном этапе строительства, чтобы получить лучшую цену.


На Пхукете сейчас существует большой выбор квартир, где застройщик еще при покупке предлагает по окончании строительства передать ему квартиру в управление. За это он гарантирует собственнику квартиры от 7% до 10% годовых от стоимости объекта вне зависимости от того, как часто и насколько дорого она будет сдаваться в аренду. Это стало возможным, благодаря быстрому развитию рынка краткосрочной аренды квартир и связям застройщиков с туркомпаниями, обеспечивающими туристические потоки для круглогодично высокого спроса.

Изучение рынка 

И ВЫБОР АГЕНТА


Поиск подходящего объекта


Подписание документов

И ОПЛАТА


РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ


ШАГ ТРЕТИЙ.

Подписание документов и оплата


После того, как покупатель остановил свой выбор на одном из объектов, подписывается форма резервации и покупатель оплачивает застройщику депозит в размере от 3,000 долларов США до 10% от стоимости объекта. В резервационной форме указывается, что с момента ее подписания объект снимается с продажи и резервируется за покупателем на срок до 30 дней. В течение этого срока покупатель должен проверить правоустанавливающие документы и сам объект, согласовать с продавцом содержание договора купли-продажи (или долгосрочной аренды) и подписать его.


Форма резервации и основной договор обычно составляются на тайском и английском языках, агентство поможет вам с его переводом на русский, с согласованием его условий и с проверкой документов. Для оформления этих документов от покупателя нужна будет только копия загранпаспорта (страница с фото и страница со штампом о въезде в страну).


Оплаченный за резервацию депозит возвращается, если при проверке будет обнаружено что-либо незаконное или препятствующее покупке жилья. Если проверка не покажет никаких проблем, а покупатель все равно откажется подписывать основной договор, депозит остается у продавца.


Договор купли-продажи (или долгосрочной аренды) с момента его подписания регулирует все условия сделки и должен включать в себя точное описание объекта, его стоимость, порядок и сроки оплаты, сроки регистрации и передачи объекта покупателю.


Стоимость купленного жилья оплачивается согласно условиям договора, если куплена квартира в новостройке – по мере строительства, если вторичное жилье – согласно графика платежей.


ВАЖНО! Оплата за объект недвижимости должна производиться в безналичном порядке со счета покупателя (в России или любой иной стране) на счет продавца в Тайланде. В графе «Назначение платежа» нужно указать «оплата за покупку (аренду) недвижимости». По существующим правилам оплата наличными или через третьих лиц не допускается и может привести к сложностям при регистрации сделки. Однако, безвыходных ситуаций в Тайланде почти не бывает, и грамотный агент сможет подсказать решение даже для самых сложных неприятностей.


При необходимости, в Таиланде можно открыть банковский счет на покупателя. На нем можно аккумулировать средства для оплаты по договору, а в последствии счет можно использовать для получения дохода от аренды квартиры.


Если время пребывания в Тайланде у вас ограничено, для покупки жилья достаточно быть в стране в момент выбора объекта. Все остальное действия могут быть организованы дистанционно – подписание договора, организация оплаты и выписка приходников на полученные продавцом средства, отслеживание прогресса в процессе строительства (при покупке новостройки). Даже регистрация прав на объект может быть проведена без присутствия покупателя, для этого нужно будет оформить доверенность на представителя по установленной форме и заверить ее в одном из консульств Таиланда в России.

Изучение рынка 

И ВЫБОР АГЕНТА


Поиск подходящего объекта


Подписание документов

И ОПЛАТА


РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ


ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ.

Регистрация сделки


Когда покупатель полностью оплатит стоимость приобретенного объекта, а продавец будет готов к его передаче покупателю (при продаже новостройки - завершит строительство проекта), стороны будут готовы выходить на государственную регистрацию сделки.


В Тайланде регистрацией сделок с объектами недвижимости занимаются подразделения Земельного департамента, расположенные в каждом районе провинции. Например, на Пхукете их три, по количеству районов острова.


Для регистрации покупателю нужно предоставить копию паспорта и оригинал заключенного договора. Продавец предоставляет пакет документов на объект недвижимости, корпоративные документы и справки из банка о получении оплаты на банковский счет.


При наличии всех необходимых для регистрации документов, процедура обычно занимает всего несколько часов, после чего покупатель получит оригиналы документов о регистрации его прав на объект недвижимости.


При приобретении недвижимости в Таиланде оплачиваются следующие налоги и сборы:

1. Сбор за регистрацию (Registration fee) составляет 2% от оценочной стоимости объекта.

2. Специальный бизнес налог (Special Business tax) составляет 3,3% от оценочной или от продажной стоимости объекта, в зависимости от того, какая сумма выше. Этот налог платится продавцом, если продажа происходит менее чем через 5 лет после покупки объекта.

3. Гербовый сбор (Stamp duty) составляет 0,5% от оценочной или от продажной стоимости; для расчета используется та сумма, что больше. Гербовый сбор не платится, если подлежит уплате Специальный бизнес налог.

4. Налог с продаж (Withholding tax) рассчитывается с помощью довольно сложной формулы, которая основывается на оценочной стоимости недвижимости, отрезка времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью и индивидуальной ставкой подоходного налога. На практике налог составляет от 1% стоимости недвижимости с низкой и средней стоимостью до 3% стоимости недвижимости с высокой стоимостью.


Тайская система налогообложения недвижимости базируется на стоимости недвижимости, нормативно установленной местным учреждением по земельным участкам, а не на фактической рыночной цене. В принципе, не существует четких правил, кто должен платить какие налоги, регистрация недвижимости просто является частью процесса ее продажи. На практике покупатель и продавец чаще всего делят расходы по регистрации сделки пополам.


На этом процесс покупки недвижимости в Таиланде завершается, а с ним и наша статья. Надеемся, что она показалась вам полезной и вы сможете применить на практике полученные знания.

Желаем вам приятных покупок и замечательного времени в стране вечного лета и тысячи улыбок!

ДРУГИЕ СТАТЬИ

Налог на аренду в Таиланде

Налогообложение дохода от аренды жилья

Важная информация для всех, кто купил и сдает в аренду жилье в Таиланде: как не допустить ошибок при расчете налогов.

Вопросы-ответы

Кратко и просто на самые насущные темы для тех, кто планирует покупать жилье в Таиланде.

Наследование права аренды

Статья о том, какие действуют правила наследования в Таиланде. ВНИМАНИЕ! В статье важная информация для владельцев жилья на праве аренды (лизхолд).

Задайте нам вопрос

Если среди наших статей вы не нашли ответ на свой вопрос, спросите нас, нажав на расположенную ниже кнопку.